不動産投資は多額のお金がかかる！

 

 

 

不動産投資とは、アパートや、マンション1室を自分で購入し、毎月家賃を得る形の投資です。不動産は中古のワンルームマンションでも最低数百万はしますし、アパートになれば数千万になります。数多くの投資の中でも、不動産投資は高額なので、とにかくお金がかかるんです。

 

不動産を購入するには、手付金の他に登記費用、火災保険などが結構かかりますが、毎月ちゃんと家賃が入り、数年後売却する時に買った時より値下がりしていなければ、この投資は成功したと言えるでしょう。

 

 

 

 

 

2000万円で、賃料が毎月8万円入るマンションを買った場合、年間96万円の収入になります。これが表面利回り4.8％の物件です。

 

何もしなくても年間96万円を稼いでくれるのですが、管理費や固定資産税の年額が26万の場合、年間の手取りは70万円です。

 

2000万で買って何もしないで70万利益が出るのは、一見いい投資なんですが、現金で購入の場合こうなるわけで、１０００万借入した場合は、返済額が年間82万（15年返済、金利３％）になり、利益は出ません。

 

年間１２万の赤字です。

 

※元金を早く減らす為、１５年返済で計算しています。1000万借りて15年返済の場合毎月7万円位になります。

　35年返済の場合、毎月３．９万円位です。

 

 

表面利回り4.8％程度のマンションに、1000万自己資金を入れて買っても利益は出ないんです。毎月は赤字だし、数年後売る時には、表面利回り７％（１３７０万）以上ないと売れない。なんてことになるかも知れません。

 

不動産投資を始めたが

 

当初購入諸費用で100万出費。

毎月2万円の赤字。

５年後700万の赤字で売却。

 

・・・・・この不動産投資の収支は

 

　９２０万円の赤字！

 

計算上はこうなります。

こうならないように、注意してください。

不動産は古くなれば値下がりします。

賃料も値下がりするんです。

 

 

 

 

 

何か他の事業で利益が出すぎて、赤字を作りたいのならいいですが、気を付けてくださいよ。たった５年で７００万の赤字になる事もあるんです。

※２０００万―１３７０万―（１２×５万）＝　７００万

 

平成初期のバブル崩壊の少し前にあった話です。

 

「中古マンションを、不動産担保ローンを使ってたくさん買いたい」

「赤字を作りたい」

 

という事で、マンションを買っている人が結構いたんです。

 

他の所得が多すぎるから、税金が高い。

 

不動産事業で赤字を作って節税したい。と言うのです。

 

節税にもなるし、最終的に不動産が残る一番いい方法！

 

さすがバブル時ですね。赤字を出したい！という成功者が結構いたんです。

 

実際、マンションを２件買ってもらい、賃貸し、予定通り不動産事業を赤字にして節税する事に成功しました。しかし、翌年にはバブルが崩壊したので、１件は売る事になりましたが。

 

また、同時期に

 

「１億円あるから、何かいい不動産を買いたい。みながわさん何か探しといて」

 

なんていう注文も受けました。

 

しかし、１週間後、この話はキャンセルになったんです。

 

お客さんが来店され、「これを見てくれ」と言い、何かの明細を見せてくれました。

 

そこには、預金１億の金利６％と記載されていました。

 

「みながわさん、何もしなくても１年で６００万入ってくるみたいだから、とりあえずは預金しとくよ！」

 

さすが、お客様。正しい選択です。

 

私もそうします。

 

何ともいい時代でしたね。預金金利６％って、今じゃ考えられないですよね。

 

 

 

 

 

 

 

建物が古くなれば賃料も当然下がってきます。室内設備も修理交換しなければなりません。数年後売却する時は、価格は大きく下落しているのが普通です。

 

また、その時々の流行に合わせて

 

まあ、売値が大幅に下がっているようなら、無理して売らず、数年持つのもいいでしょう。長く保有すれば借入も無くなりますし、実収入も増える事になりますが、持っていられるかどうかが勝負の分かれ目です。

 

将来、空きがなく家賃が入り続けているか？　数年後、買った時より値下がりしてないか？

なんて、現時点ではわかりません。

 

不動産投資は、大損する可能性もありますから、安全な投資ではないのです。

 

元々、安全で、利回りが良く、元金が保証される投資は世の中に存在していません。

 

 

 

 

 

新築ワンルームマンションを買う時は気を付けてください！

 

 

ワンルームマンションのセールスポイントは、立地です。

 

駅から遠い物件の場合、もっと近い場所に同じような物件が出来たら、間違いなく賃料や、マンション自体の価格も下がるんです。

 

使わない現金で買う分には、まだいいですが、借入が出来るからといって、無理して買ってしまうと、毎月の支払いが出来なくなり、赤字でもマンションを売らなければならなくなります。

 

購入時に、営業マンは「いい物件だから、値下がりはしない。家賃は下がらない。」とか、平気で嘘をつくかも知れませんが、そんな嘘、絶対に鵜呑みにしてはいけませんよ！

 

そんなにいい物件なら、不動産屋は売らずに持っていますし、投資ファンドが丸ごと買ってます。

不動産屋はそんなにお人好しではありませんよ。

 

 

 

 

中古マンション1室を２０００万で買ったとします。このマンションを、5年後に売るとして、果たして値上がりしてるでしょうか？

 

普通に考えれば、古くなった分安くなりますよね。また、5年のうちに、もっと良い物件が発売されれば、人気が無くなるかも知れません。

不動産投資は、購入時に諸費用が数十万～100万以上かかるケースも有りますから、投資資金を回収して、利益を上げるまでには最低でも数年はかかるんです。

 

最終的に利確するまでは、5年～10年以上かかる事もあります。

 

仮に、1年間で急激に値が上がったとしても、上がった分が丸々利益にはなりません。不動産を売る時には仲介手数料がかかりますし、1年で利確させた場合は、利益の半分以上の税金がかかるのです。

 

 

不動産投資は、ある意味、時間とお金に余裕がある人用の投資といえます。賃借人が引越して空き家になると家賃は入ってきませんし、室内の修繕もしなければなりません。最終的に売って数百～数千万損したとしても笑っていられる余裕がないなら、やめておいた方が良いです。

 

一般個人がアパートや、1棟マンションを購入するのは、ほとんど相続対策のようです。

現金資産を不動産に替える事によって、保有資産の評価を圧縮しているんです。

現金が多すぎる人にとっては、不動産を買う事で、現金を圧縮するメリットがあるのです。

 

 

多額の借入をしてアパートを購入する場合、何部屋か空きが出ても赤字にならないように注意してください。

 満室でやっと返済できるような計画では、すぐに破綻します。

 

中古アパートを初めて買う場合は、物件を買う前に管理会社に相談する事をお勧めします。

 

アパート購入プロジェクトを成功させるには、信頼できる仲間が必要です。

 

賃貸管理業者とは、よく一緒に仕事をしますので、アパートの購入を検討しているなら

 

是非ご相談ください。

 

☎　045-662-7011

 

賃貸管理業者に相談したい！

 

 

 

不動産の場合、購入時にかかる経費、保有している時の収支や、売却価格の損益など、最終的な投資損益を測るうえでの項目が多いんです。

 

不動産投資には損益を確認する項目が多い為、関わる専門家も多いです。不動産仲介業者、賃貸管理業者、賃貸募集業者、賃貸保証会社、金融機関、リフォーム業者、建物検査業者等たくさんいます。4，5年やればある程度つかめてくるんですが、実際は管理業者に任せてしまうケースが多いです。世帯数の多いアパートや賃貸マンションを、自分で管理するのは大変です。

 

まあ、不動産屋でさえ、管理業者に任せているんですから、アパートや賃貸マンションの運営は大変なんです。

 

しかし、アパートローンが厳しくなったことで（かぼちゃの馬車不正融資問題）今までよりいい物件が安く買えることも考えられます。優良物件がお安く買えるのなら、今不動産投資はおすすめです。

あくまでも、優良物件がお安く買える事が前提ですよ！

 

株やFXの場合は、単純です。自分に見合った金額を投資し、利益が出たり、損が出たりを繰り返すだけです。

不動産投資との大きな違いは、売値の推移がはっきりとつかめる事です。

 

今売ると儲かる、損するというのはすぐにわかるのがいいんですが、不動産投資と違い保有時の収入はありません。※FXの場合は、保有時に金利差（スワップポイント）が発生します。

 

短期的な投資や、少額投資には、株やFXは向いています。

結局、投資と呼べるものは当然ですが、元本保証はされないんです。

しかし、株はゼロになる事がたまにありますが、不動産や外貨はゼロになる事はほとんどありません。

 

まあ、投資やギャンブルをして、全て勝つことは不可能です。

 

負けた、失敗した経験を次に生かす事が大事なんじゃないでしょうか？

 

勝負は何回しようが、その人の自由です！