投資不動産取引をしない理由

 

アパート等の投資用不動産の売買を

私がしない理由は、、、

 

１．好きではないから

 

２．取引に係る管理業者が嫌いだから

 

３．投資不動産より、住宅取引に詳しいから

 

４．自分でローンを組んで住宅を購入、売却

　　を2回経験している為、住宅の売買知識は

　　豊富だから

 

５．投資用不動産業者は、変な奴が多いから

　　関わりたくない

 

ざっとこんな感じです

 

好きでないことや、いい加減な奴らと

知り合いになるために独立起業した

のではないのですよ

 

偶々かもしれませんが、アパート管理会社や

その物件を扱う仲介業者は、住宅系仲介業者

とは異なり、話や書類関係が雑だし

 

３為契約当たり前！

電球１個替えるだけで１万円請求！

 

なんて事を当然のようにする人達が

多いのです。

 

私は、そういう価値観が理解できないし

取引相手の一般顧客を騙して、過剰な

利益を搾取する事もできませんね

 

３為契約も、高額の設備補修請求も

法に反するわけではありませんが

 

法を犯さなきゃ何やってもいい

訳ないですよ

 

不動産業は

信義誠実を旨とする職業なんですから

 

 

 

 

 

不動産会社が中古アパートを買って

販売する場合、本来なら

 

不動産取得税　　50～200万

登録免許税　　　100～200万

金融機関手数料　10～20万

借入金の金利　　100～500万

 

が取得諸費用として

かかってきます

 

※上記は概算で、物件評価額や売買価格

　により変わります。

 

3為契約の場合買主業者に所有権移転しない為

登録免許税

不動産取得税の納税義務

はないのです。

 

このパターンで、最終売却先の一般顧客に

名義が移転するまで、3つの会社を経由し

たとすると、

 

不動産取得税と登録免許税

を合わせて3社分

 

450～1200万の税金

を3社は納税する義務なし！

※登記をしない為こういう事になる

　1物件の売買でこれだけ税収が減ってる

　事気付いてないんですかね～

 

※最終売却先の一般顧客は納税義務

　があります

 

おかしい事ですが、これが現在の不動産売買

では、問題ない事として捉えられています。

来年から、相続不動産の登記が義務化され

ますが、3為契約は相変わらず登記なしで

成立させるんでしょうかね？？

 

 

 

 

 

 

 

 

確かに、商売というものは

 

　　　安く仕入れて

　　　高く売る

 

　　　買い手の希望する価格より

　　　安く仕入れて

　　　高く売る

 

　　それが利益になる

 

というものですが、、、

 

※3為契約はバブル期に一度禁止になった

　んですが、いまだに健在なんですね

 

未来堂は3為契約否定派です

 

当社売主で販売する物件（売地など）を

一般個人から購入後、不動産業者に販売

するケースもありますが、それは当社名義

で登記してから行っています。

よって、登録免許税や不動産取得税の納税

ももちろんしております。

 

※金融機関手数料や、金利も当然支払った

　上で、利益を出させております。

 

 

今回はここ数年で気になっていた

3為契約について触れてみました

 

 

皆さん、どう思いますか？

 

 

 

あなたが所有しているアパートを3為契約で

業者に5000万で売って、間にさらに2社の

売買契約が成立し、最終売却先の買主は

8000万で買っていた。

 

売買代金8000万のうちから、5000万だけ

受領し、残りの3000万を3社で山分けして

いたとしたら、、、。

 

商売ですからある意味仕方がない事

のように思われますが、

 

問題は

5000万で契約した時には既に

8000万で買う人の目安が

ついていたか否か

なのです。

 

法的に罰則はありませんが、大手仲介会社では

3為契約の仲介を禁止している所もあります。

 

3為契約には、特約が必要なので契約前に

直接、最終売却先と契約させてよ

今の時点でもっと高く売れるんでしょ！

って言ってみるのも一手です